Airbnb et locations courte durée à Monaco : règles et options

Présentation

Monaco ne dispose d'aucune législation spécifique encadrant les plateformes de location courte durée comme Airbnb. Les propriétaires de biens du secteur privé peuvent mettre leur appartement en location, mais les restrictions pratiques au niveau des immeubles et des baux font que le marché reste extrêmement réduit — environ 120 à 130 annonces Airbnb actives à un moment donné, dont beaucoup sont en réalité situées à Beausoleil ou dans d'autres communes frontalières françaises plutôt qu'à Monaco même.

Le gouvernement monégasque a indiqué qu'il se réserve le droit d'introduire une réglementation si les locations courte durée deviennent une concurrence sérieuse pour le secteur hôtelier ou perturbent le marché immobilier, mais en 2026 aucune législation de ce type n'a été adoptée.

Ce qui est autorisé

Les propriétaires du secteur privé peuvent mettre leur appartement sur Airbnb ou des plateformes similaires. Il n'y a pas de plafond de jours imposé par le gouvernement, pas de système d'enregistrement obligatoire et pas d'autorisation de changement d'usage requise — contrairement à la France où des villes comme Nice imposent des limites strictes.

Toutefois, plusieurs restrictions importantes s'appliquent :

• Secteur domanial (logements propriété de l'État) : réservé aux nationaux monégasques et attribué par la Direction de l'Habitat. L'occupation est personnelle et la sous-location exclue.
• Secteur protégé et secteur libéralisé (immeubles antérieurs au 1er septembre 1947, lois n° 1.235 et n° 887) : ces logements sont privés, mais leur location est réservée à des locataires éligibles et déclarée à la Direction de l'Habitat. Ils ne peuvent pas être détournés vers la location touristique.
• Règlements de copropriété : De nombreux immeubles monégasques ont des règlements internes qui interdisent totalement les locations de type Airbnb. C'est la limitation pratique la plus significative.
• Locataires (non propriétaires) : Doivent vérifier que leur bail n'interdit pas la sous-location. Une sous-location non autorisée peut entraîner la résiliation du bail et des dommages-intérêts.
• Obligations TVA : L'activité de location meublée touristique peut déclencher une obligation de TVA, même si Monaco ne prélève pas d'impôt sur le revenu des personnes physiques.

La réalité du marché

Le marché Airbnb de Monaco est l'un des plus petits d'Europe :

• Environ 120 à 130 annonces actives
• Tarif journalier moyen d'environ 344 USD/nuit
• Taux d'occupation d'environ 58 %
• De nombreuses annonces présentées comme étant à « Monaco » se trouvent en fait à Beausoleil, Cap-d'Ail ou Roquebrune-Cap-Martin

La combinaison de valeurs immobilières extrêmes, de règlements de copropriété stricts et d'une offre hôtelière solide contraint naturellement le marché de la location courte durée sans nécessité de réglementation lourde comme en France.

Alternatives à Airbnb

Pour les visiteurs recherchant un hébergement de type appartement, Monaco offre plusieurs options :

• Appart-hôtels : les trois appart-hôtels commercialisés sous le nom de Monaco — Aparthotel Adagio Monaco Monte Cristo (2A rue des Martyrs de la Résistance), Aparthotel Adagio Monaco Palais Joséphine (2A avenue du Général de Gaulle) et Appart'hôtel Odalys City Monaco Les Hauts de la Principauté (31 boulevard du Général Leclerc) — se trouvent tous à Beausoleil, en France, à quelques minutes à pied en montant depuis la frontière. Ils proposent des appartements avec services et kitchenettes pour des séjours courts ou prolongés, mais avec une adresse française : aucun ne peut servir de justificatif de logement pour une carte de séjour monégasque.
• Meublés d'un mois ou plus : la seule option côté Monaco pour un séjour prolongé est un appartement meublé sous bail enregistré, ce que les nouveaux arrivants utilisent d'ailleurs le temps que leur demande de résidence soit instruite — voir les locations meublées à Monaco.
• Hôtels : Monaco dispose d'environ 2 500 chambres d'hôtel de toutes catégories, de l'Hôtel de France accessible au budget à des hôtels classés palace.
• Communes frontalières : Beausoleil (à quelques minutes à pied de Monaco), Cap-d'Ail et Roquebrune-Cap-Martin offrent des locations d'appartement nettement plus abordables avec un accès facile à la Principauté.

Monaco vs. France

Le contraste réglementaire est significatif :

La législation française de 2024 (Loi Le Meur) a encore renforcé les restrictions fiscales pour les locations meublées touristiques et élargi les pouvoirs d'application des municipalités. Monaco n'a pris aucune mesure équivalente, s'appuyant sur les forces du marché et les restrictions privées pour maintenir le secteur à une taille réduite.