Baux commerciaux à Monaco : la loi n° 490 expliquée

Un droit monégasque, pas un droit français

C'est l'erreur la plus répandue au sujet de l'immobilier commercial monégasque, et elle a des conséquences pratiques immédiates : le droit français des baux commerciaux ne s'applique pas à Monaco. Le régime applicable est la loi n° 490 du 24 novembre 1948 concernant les baux à usage commercial, industriel ou artisanal, modifiée à plusieurs reprises, notamment par la loi n° 969 du 21 mars 1975 et par la loi n° 1.287 du 15 juillet 2004.

Les différences ne sont pas cosmétiques. Le célèbre bail « 3-6-9 » français n'existe pas ici : la loi monégasque ne crée aucune faculté triennale de résiliation de droit commun au profit du locataire. Le renouvellement s'acquiert sans demande. Et le prix du bail renouvelé, en cas de désaccord, n'est pas fixé par un juge unique mais par une commission arbitrale paritaire propre à la Principauté.

Cette page décrit le régime légal. Pour la recherche de locaux, les coûts d'entrée et le déroulé pratique d'une prise à bail, voir le guide pratique de la prise de locaux commerciaux.

Qui bénéficie de la loi

L'article 1er réserve la protection aux locaux et immeubles où s'exploite un fonds depuis au moins trois ans consécutifs, que ce fonds appartienne à un commerçant, un industriel ou un artisan. Le bail peut être écrit ou verbal.

La protection s'étend aux locaux accessoires du fonds — réserve, atelier, dépôt — à deux conditions selon le propriétaire :

Deux exclusions importantes : la loi ne s'applique pas aux baux emphytéotiques (article 26), ni aux loueurs en garni — sauf si l'exploitation en meublé présente, par son affectation, tous les caractères d'un fonds de commerce (article 27). Ce dernier point sépare nettement le bail commercial de la location meublée et de la location de courte durée.

Enfin, l'article 28 frappe de nullité toute clause dont l'effet direct serait de faire échec à la loi. On ne peut pas contracter en dehors du régime.

Le renouvellement s'acquiert sans formalité

C'est la disposition la plus contre-intuitive pour qui arrive de France. L'article 2 énonce que les locataires, sous-locataires et cessionnaires réguliers « qui n'auront pas renoncé au bénéfice des dispositions de la présente loi trois mois au moins avant l'échéance du contrat de location, auront droit au renouvellement de la location à compter de son échéance sans avoir à accomplir aucune formalité ».

Autrement dit : la démarche à date fixe n'incombe pas au locataire qui veut rester, mais à celui qui veut partir.

La durée du nouveau bail est mécanique :

Un bail initial de douze ans se renouvelle donc pour neuf ans ; un bail de deux ans se renouvelle pour trois.

La sous-location n'est possible que si le bail ne l'interdit pas. Le locataire doit alors signifier son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ; celui-ci dispose de quinze jours pour dire s'il entend concourir à l'acte, son silence ou son refus ne bloquant pas l'opération (article 3). À l'expiration du bail principal, le droit au renouvellement du sous-locataire n'est opposable au propriétaire que si ce dernier a autorisé ou agréé la sous-location.

La procédure : conciliation, puis commission arbitrale

Si aucun accord n'est trouvé à l'échéance, ou si le bailleur a manifesté son intention de s'opposer au renouvellement, la partie la plus diligente saisit le président du tribunal de première instance par une déclaration faite au Greffe Général sur un registre spécial (article 4). Les parties sont convoquées huit jours au moins à l'avance par lettre recommandée avec avis de réception.

Deux conséquences sévères sanctionnent l'absence :

• le locataire défaillant est déchu du bénéfice de la loi ;
• le propriétaire défaillant est présumé ne pas s'opposer au renouvellement.

La partie défaillante conserve quinze jours pour faire opposition, à compter de la signification de l'ordonnance — délai qui doit être expressément mentionné dans la signification, à peine de nullité.

Si le bailleur consent au principe du renouvellement mais que le différend porte sur le prix, la durée ou les conditions accessoires, l'affaire passe devant la commission arbitrale des loyers commerciaux (article 5). Elle réunit cinq membres :

• le président du tribunal de première instance, ou le magistrat qu'il délègue ;
• deux propriétaires et deux locataires commerçants, industriels ou artisans, juges assesseurs désignés sur une liste de quinze propriétaires et quinze locataires arrêtée tous les trois ans par le Ministre d'État.

La commission fixe un prix qui ne peut en aucun cas être inférieur à la valeur locative des locaux, appréciée d'après leur étendue, leur situation, leur confort, leurs aménagements et les facilités d'exploitation qu'ils offrent (article 6). Elle peut désigner un expert, tenu de déposer son rapport dans un délai maximal de deux mois.

Ses jugements sont motivés, rendus en audience publique, et consignés — expurgés du nom des parties, du nom commercial et de l'enseigne — dans un registre tenu au Greffe Général, où tout intéressé peut les consulter et s'en faire délivrer copie à ses frais. C'est une source de comparaison utile et trop peu exploitée avant une négociation. L'appel est ouvert dans le mois de la signification.

Pendant toute l'instance, le preneur continue de payer le loyer sur la base antérieure ; le nouveau prix, une fois fixé, prend effet rétroactivement à la date d'échéance et un compte est fait entre les parties (article 19).

Refus de renouvellement et indemnité d'éviction

Le bailleur peut s'opposer au renouvellement. Sauf motifs graves et légitimes retenus à l'encontre du locataire sortant, il doit alors verser une indemnité égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement (article 9). Le locataire dispose d'un mois pour assigner le bailleur devant la commission arbitrale, délai qui doit figurer expressément dans la signification à peine de nullité (article 10).

Deux garde-fous protègent le locataire :

• Aucune expulsion avant paiement. L'article 18 interdit d'obliger le preneur à quitter les lieux avant d'avoir reçu l'indemnité d'éviction, ou l'indemnité provisionnelle arbitrée par le président si le montant reste à fixer.
• Le bailleur peut se raviser. Dans les quinze jours du commandement, il peut échapper au paiement en consentant finalement au renouvellement — mais seulement tant que le preneur est encore dans les lieux et n'a ni loué ni acquis un autre local (article 11).

Le droit de reprise

La loi organise quatre cas de reprise, avec des régimes distincts.

Deux protections méritent d'être connues. Le locataire peut faire échec à la reprise pour habitation en prouvant que le propriétaire ou le bénéficiaire dispose — ou pourrait recouvrer — des locaux non commerciaux répondant à ses besoins normaux (article 12).

Et surtout, l'article 15 protège l'ancienneté : la reprise ne peut être exercée contre un commerçant, industriel ou artisan établi à Monaco depuis au moins quinze ans que par un propriétaire tenant ses droits d'une succession ou d'un acte ayant date certaine cinq ans avant le 1er janvier de l'année d'exercice. Ce délai de quinze ans tombe à cinq ans lorsque le locataire est de nationalité monégasque, et le propriétaire doit alors justifier en outre que ni lui ni le bénéficiaire ne possèdent à Monaco de locaux occupés par un locataire étranger contre qui la reprise pourrait être utilement exercée.

Le locataire évincé pour un immeuble menaçant ruine bénéficie d'un droit de priorité sur les nouveaux locaux commerciaux aménagés dans l'immeuble reconstruit. Il doit le réclamer par acte extrajudiciaire en quittant les lieux ou dans les trois mois qui suivent, en élisant domicile à Monaco ; le propriétaire doit ensuite lui notifier les conditions et le prix, et le locataire dispose de trois mois pour accepter ou saisir la commission arbitrale (article 17).

Réviser le loyer en cours de bail

Le titre II ouvre la révision à la hausse comme à la baisse, à la demande de l'une ou l'autre partie, nonobstant toute convention contraire. Le demandeur doit justifier que le prix payé ne correspond plus à la valeur locative, par suite d'une modification :

• soit des conditions économiques générales de la Principauté ;
• soit des conditions particulières affectant le fonds.

La demande n'est recevable qu'après trois années au moins écoulées depuis la prise de cours du prix en vigueur (article 21). Elle se forme par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte extrajudiciaire, et doit obligatoirement énoncer les motifs et le nouveau prix proposé. À défaut d'accord dans le mois, la commission arbitrale est saisie (article 22).

Deux précisions utiles : lorsque le prix résulte d'une clause d'échelle mobile indexée, la commission adapte le jeu de l'indice à la valeur locative équitable (article 23) ; et le demandeur en réduction reste tenu de régler, aux échéances du bail, un acompte provisionnel de 50 % du prix dont la révision est demandée (article 24).

Le locataire qui ne peut payer une échéance dispose enfin d'une soupape : au moins huit jours avant l'échéance, il peut saisir le président du tribunal d'une demande de délais, qui ne peuvent excéder la durée du terme en cours. L'ordonnance est exécutoire sur minute et sans appel (article 29).

Le droit de bail : 1 %, à la charge du locataire

Tout bail immobilier monégasque est soumis à un droit d'enregistrement dit droit de bail, calculé au taux de 1 % du montant du loyer et des charges correspondant à toute la période d'occupation, et supporté par le locataire.

• L'enregistrement doit intervenir dans les trois mois de la signature du contrat, sous peine de sanctions.
• Pour un bail de plus de trois ans, le paiement peut être demandé par fractions de trois ans.
• La formalité relève de la Direction des Services Fiscaux.

Sur un bail de neuf ans, l'assiette porte donc sur neuf années de loyer et de charges : c'est un poste à budgéter dès la négociation, et non une formalité de dernière minute.

Une réforme en cours : le « bail d'activité commerciale »

Le régime de 1948 est aujourd'hui discuté, notamment au regard du nombre de locaux commerciaux vacants en Principauté. Le Conseil National a adopté en séance publique le 12 mai 2026 la proposition de loi n° 278 créant un bail d'activité commerciale, transmise au Gouvernement le 13 mai 2026.

Le texte proposé créerait un régime optionnel : il ne s'appliquerait qu'aux locaux commerciaux pour lesquels les parties auraient expressément choisi de s'y soumettre, et écarterait alors la loi n° 490. Ses principales caractéristiques :

• exclusion des activités d'agence immobilière, d'établissement bancaire et d'assurance ;
• durée minimale de sept ans, sans renouvellement tacite ; demande de renouvellement à notifier six mois avant l'échéance, réponse du propriétaire dans le mois, le silence valant acceptation ;
• loyer librement fixé, révisable annuellement selon le seul indice du coût de la construction ;
• dépôt de garantie plafonné à trois mois de loyer et charges ;
• interdiction du pas-de-porte et absence d'indemnité d'éviction ;
• sortie du locataire possible à tout moment après un an, avec six mois de préavis, sans indemnité ni loyers restant à courir ;
• résiliation par le propriétaire limitée aux opérations de démolition-reconstruction ou de restructuration et au cas de l'immeuble menaçant ruine, avec indemnisation des travaux d'aménagement restant à amortir.

Ce texte n'est pas en vigueur. Une proposition de loi transmise au Gouvernement n'a pas force obligatoire : le Ministre d'État dispose d'un délai de six mois à compter de la réception — soit jusqu'au 13 novembre 2026 — pour la transformer en projet de loi ou mettre fin à la procédure. Jusqu'à l'aboutissement éventuel de ce processus, la loi n° 490 reste le seul régime applicable.

Se faire accompagner

Un bail commercial monégasque se négocie avec un conseil local. Le vocabulaire est celui du droit civil français, mais les règles, les délais et la juridiction compétente ne le sont pas : un contrat rédigé sur un modèle français y importe des mécanismes qui n'existent pas ici et omet ceux qui s'imposent.

Les jugements de la commission arbitrale, consultables au Greffe Général, constituent la meilleure base de comparaison publique disponible sur les valeurs locatives commerciales monégasques.

À lire également

• Prendre des locaux commerciaux à Monaco : la marche à suivre
• Bureaux et locaux professionnels
• Domiciliation d'entreprise
• Créer une société à Monaco
• Autorisations et licences d'exercice
• Le Répertoire du Commerce et de l'Industrie
• Avocats et services juridiques