Investir dans l'immobilier à Monaco : prix, rendements et ce que l'on achète vraiment

Le marché en un paragraphe

Monaco est le marché résidentiel le plus cher du monde et l'un des plus petits : 2,02 km², environ 39 000 habitants, et un parc d'appartements qui ne s'agrandit que lorsque l'État construit sur des terrains gagnés sur la mer. L'IMSEE, l'institut monégasque de la statistique, recense quelques centaines de reventes par an. En 2025, ces reventes ont dépassé pour la première fois 3 milliards d'euros (environ 3,2 milliards, soit près de 50 % de plus qu'en 2024), la revente moyenne a atteint 7,6 millions d'euros et le prix moyen sur l'ensemble des ventes s'est établi à 57 569 € le m², en léger repli de 1,4 % après les 58 402 € de 2024. Rien n'a changé dans les fondamentaux : pas d'impôt sur le revenu pour les résidents, un État sans dette publique doté d'un Fonds de Réserve Constitutionnel, et une demande permanente de la part de ceux qui veulent une adresse à Monaco pour obtenir leur carte de séjour.

Cette page expose le dossier d'investissement : ce que l'on possède, ce que coûte l'entrée, ce que coûte la détention (rien), ce que le bien rapporte, et la règle sur la location que la plupart des acheteurs étrangers découvrent trop tard. Le déroulé de l'achat, les structures de détention et le financement sont sur la page compagne, acheter en investisseur.

Ce que l'on achète réellement

Presque tout achat résidentiel à Monaco porte sur un appartement en pleine propriété au sein d'une copropriété, le même régime que sur toute la Riviera. Vous êtes propriétaire de votre lot et d'une quote-part des parties communes ; le syndicat des copropriétaires vote le budget et les travaux. Les villas existent mais arrivent rarement sur le marché. Il n'existe pas de régime général de bail à long terme ou de redevance foncière pour les acheteurs privés : le parc de l'État (le secteur domanial) est loué aux nationaux monégasques et n'est pas à vendre.

Deux choses n'existent pas non plus : une restriction visant les acheteurs étrangers, et une procédure d'autorisation. Chacun peut acheter, résident ou non, personne physique ou société. La seule variable qu'introduit la nationalité est fiscale — voir plus bas.

Les prix par quartier (IMSEE 2025)

Les moyennes masquent la dispersion. Un studio dans un immeuble ancien des Moneghetti peut se négocier sous les 2 millions d'euros ; un étage entier du Carré d'Or ou une villa de Mareterra se chiffre en dizaines de millions. En ordre de grandeur, un deux-chambres de 90 à 110 m² dans un bon immeuble vaut 5 à 8 millions d'euros en 2026.

Ce que coûte l'entrée

Monaco taxe l'immobilier une fois, à l'achat, et plus jamais. Pour un particulier qui achète dans l'ancien :

• Droits d'enregistrement : 4,75 % du prix (taux fixé par la loi n° 1.548, en vigueur depuis le 1er octobre 2023 ; 4,5 % auparavant et 6,5 % avant 2011).
• Honoraires de notaire : environ 1,5 % plus quelques centaines d'euros de débours. Les trois études notariales de Monaco perçoivent les droits avec l'acte.
• Commission d'agence : 3 % HT + 20 % de TVA pour l'acquéreur selon le barème officiel de la Chambre Immobilière Monégasque ; le vendeur paie 5 % HT.

Comptez environ 6,25 % de frais réglementés plus 3,6 % d'agence. Deux exceptions intéressent l'investisseur. Un logement neuf acheté en VEFA supporte 20 % de TVA dans son prix mais un droit d'enregistrement réduit, si bien que les frais réglementés tombent à 2,5 % environ. Et un achat par une structure opaque — typiquement une société étrangère ou offshore dont les bénéficiaires effectifs ne sont pas connus de l'administration fiscale — paie 10 % au lieu de 4,75 % : c'est tout l'objet de la loi n° 1.381, Monaco veut savoir qui possède ses immeubles.

Ce que coûte la détention

Pour un particulier, rien :

• Aucune taxe foncière, aucune taxe d'habitation.
• Aucun impôt sur la fortune.
• Aucun impôt sur les loyers.
• Aucune taxation de la plus-value à la revente, quelle que soit la durée de détention.
• Aucun droit de succession en ligne directe ni entre époux sur les biens situés à Monaco ; 8 % entre frères et sœurs, 10 % entre oncles et neveux, 13 % jusqu'au quatrième degré, 16 % au-delà.

L'exception, ce sont les nationaux français, qui restent imposables en France sur l'ensemble de leurs revenus — loyers et plus-values monégasques compris — en vertu de la convention franco-monégasque du 18 mai 1963 et, pour ceux installés après 1989, sur leur patrimoine. Les sociétés détentrices peuvent relever de l'impôt sur les bénéfices selon leur activité ; faites-vous conseiller avant de choisir une structure.

Les frais courants sont ceux de toute copropriété — des charges qui grimpent vite dans les immeubles avec concierge, piscine et sécurité — plus l'assurance de l'immeuble.

Ce que le bien rapporte

La demande locative est structurellement forte : salariés, cadres dirigeants et nouveaux résidents qui ont besoin d'une adresse à Monaco pour leur titre de séjour. La vacance est quasi nulle en secteur libre. Mais les loyers, très élevés en valeur absolue (environ 80 €/m²/mois aux Moneghetti, 150 à 190 € au Carré d'Or, un studio rarement sous 3 000 €), restent faibles rapportés aux prix. Un rendement brut de 2 à 3 % est la norme ; net de charges, d'honoraires d'agence (10 % du loyer de la première année + TVA, à la charge du locataire selon le barème de la CIM) et du droit de bail de 1 %, comptez moins. La location saisonnière autour du Grand Prix et du Yacht Show rapporte davantage à la nuit, mais c'est une activité hôtelière, pas un placement passif.

Le rendement est historiquement venu du capital : la série de l'IMSEE montre un prix moyen au m² en forte hausse tout au long des années 2010 et au début des années 2020, le repli de 2025 étant le premier depuis plusieurs années.

La règle qui décide si vous pouvez louer

Avant d'acheter « pour louer », demandez au notaire la date d'achèvement de l'immeuble.

• Achevé après le 1er septembre 1947 — secteur libre. Vous choisissez le locataire et le loyer ; les conditions du bail sont libres. C'est le cas de la grande majorité des biens que regardent les investisseurs.
• Achevé avant le 1er septembre 1947 — loi n° 1.235 (secteur protégé) ou loi n° 887 (secteur libéralisé). La location est réservée à des catégories définies de résidents et de Monégasques, le loyer est indexé et plafonné par référence à des barèmes officiels, les offres doivent être publiées au Journal de Monaco et le bail dure six ans. Un immeuble d'avant-guerre à Monte-Carlo ou à La Condamine peut faire une très belle résidence ; c'est un mauvais investissement locatif.

Les quatre secteurs sont détaillés dans le guide du marché locatif.

L'offre : d'où vient le neuf

Monaco ne peut pas acheter de terrain, alors elle en fabrique. Fontvieille (22 hectares, années 1970-1980) et le Larvotto ont été gagnés sur la mer ; Mareterra, six hectares livrés en décembre 2024 à l'est du Grimaldi Forum, a ajouté une centaine d'appartements et de villas tout en haut du marché — c'est ce qui a fait passer la moyenne du Larvotto au-dessus de 70 000 €. L'État livre aussi des immeubles domaniaux pour les Monégasques qui n'arrivent jamais sur le marché privé : à garder en tête quand on lit des titres sur « les nouveaux logements » de la Principauté.

Les risques, sans détour

• Illiquidité. Quelques centaines de reventes par an pour des dizaines de milliers de logements ; un appartement bien placé en prix peut mettre un an à se vendre.
• Coût de l'aller-retour. Environ 10 % à l'achat (droits, notaire, agence) et 6 % à la vente (agence). Le bien doit s'apprécier d'autant avant d'être à l'équilibre.
• Concentration. Une seule classe d'actifs, une juridiction de 2 km², une seule devise.
• La résidence est une démarche à part. L'achat appuie une demande de carte de séjour (il justifie le logement) mais ne la remplace pas — voir le guide de la carte de séjour.

Pour aller plus loin

• L'achat lui-même, les scénarios de coûts, les structures de détention et le financement : acheter en investisseur
• Le cadre juridique — copropriété, notaires, secteurs : le droit immobilier à Monaco
• Le parcours pas à pas pour une résidence plutôt qu'un placement : guide de l'achat immobilier
• Les agences et le haut du marché : le marché de l'immobilier de luxe