Droit immobilier à Monaco : propriété, copropriété et secteurs d'habitation

Vue d'ensemble

L'immobilier à Monaco relève du droit monégasque — pas du droit français, même si le vocabulaire (notaire, copropriété, compromis de vente) est le même. Les 2,02 km² de la Principauté et sa politique du logement en faveur des nationaux façonnent trois choses qu'un acheteur ou un locataire doit comprendre : comment la propriété se détient, comment une mutation est taxée, et dans lequel des quatre secteurs locatifs se range un immeuble donné. Les prix, raison pour laquelle la plupart des gens s'intéressent au sujet, sont dans le guide de l'investissement immobilier.

Comment se détient la propriété

Pleine propriété en copropriété

La propriété privée à Monaco se détient en pleine propriété. Comme il s'agit presque toujours d'appartements, il s'agit presque toujours d'un lot de copropriété : vous possédez votre appartement et une quote-part des parties communes, et le syndicat des copropriétaires — l'ensemble des propriétaires, réunis au moins une fois par an — vote le budget, les travaux et la désignation du syndic qui gère l'immeuble. Les décisions importantes sur les parties communes exigent des majorités qualifiées ; le règlement de copropriété peut restreindre certains usages (location de courte durée, activité professionnelle, travaux en façade) et se lit avant de signer.

Il n'existe pas de régime général de bail à long terme ou de bail à construction de l'État pour les acheteurs privés. Un appartement privé à Monaco n'est pas détenu sur un bail de 99 ans consenti par l'État ; quand vous achetez, vous êtes propriétaire. La confusion vient de deux réalités qui ne sont pas cela :

• Le parc de logements de l'État — le secteur domanial. L'État possède un portefeuille important et croissant d'appartements (les biens domaniaux) qu'il loue aux nationaux monégasques selon un système de points. Ils ne sont jamais vendus au public ; ils font l'objet du guide du logement domanial.
• Les terrains gagnés sur la mer. Fontvieille, le Larvotto et Mareterra ont été bâtis sur des terre-pleins créés par l'État, qui a ensuite cédé le foncier ou des droits à construire ; les appartements qui s'y trouvent se détiennent en pleine propriété ordinaire comme tous les autres.

Les villas et les immeubles entiers détenus par un seul propriétaire existent mais sont rares.

Propriétaires étrangers

Il n'existe aucune restriction de nationalité à l'achat d'un bien à Monaco, aucune autorisation préalable et aucune condition de résidence. Les ressortissants étrangers, résidents ou non, personnes physiques ou sociétés, achètent librement. L'achat ne confère pas de droit au séjour : la carte de séjour est une démarche distincte auprès de la Section des Résidents de la Sûreté Publique, dans laquelle l'acte de vente sert de justificatif de logement.

Comment une mutation est taxée

Monaco taxe l'immobilier une fois, à la mutation, en vertu de la loi n° 1.381 du 29 juin 2011 modifiée par la loi n° 1.548 du 6 juillet 2023 :

• 4,75 % de droit d'enregistrement lorsque l'acquéreur est une personne transparente — une personne physique, ou une société civile monégasque dont tous les associés sont des personnes physiques connues de la Direction des Services Fiscaux ;
• 10 % lorsque l'acquéreur est toute autre entité (société étrangère, trust, société à associés personnes morales), qui doit en outre désigner un mandataire agréé et déclarer chaque année ses bénéficiaires effectifs ;
• un droit réduit sur le neuf vendu avec TVA, de sorte que les frais réglementés d'un achat en VEFA tombent à 2,5 % environ au lieu de 6,25 % environ.

S'y ajoutent les honoraires du notaire, environ 1,5 % plus TVA. Il n'y a ni taxe foncière, ni impôt sur la fortune, ni taxation des plus-values pour les particuliers ; les nationaux français restent imposables en France en vertu de la convention de 1963. Les scénarios de coûts et les structures de détention sont détaillés dans acheter en investisseur.

Le notaire

Toute vente immobilière à Monaco est un acte authentique reçu par l'une des trois études notariales de la Principauté, officiers publics nommés par ordonnance souveraine en vertu de l'ordonnance du 4 mars 1886. Le notaire rédige le compromis de vente (avec le dépôt de 10 % de l'acquéreur séquestré sur son compte), vérifie le titre et les inscriptions, perçoit le droit d'enregistrement à la signature, puis enregistre et publie l'acte. Deux à trois mois entre compromis et acte sont la norme. Le notaire n'est pas l'avocat de l'acquéreur : pour la structuration, la fiscalité du pays d'origine ou un contentieux de copropriété, consultez aussi un avocat-défenseur monégasque. Voir le guide des notaires et de l'immobilier.

Louer : les quatre secteurs

Les règles applicables à une location dépendent de l'immeuble, pas du locataire ni du bail :

Conséquence pratique : un investisseur ou un nouvel arrivant a affaire au secteur libre ; les trois autres secteurs existent pour loger les Monégasques et les résidents de longue date. Les secteurs sont détaillés dans le guide du marché locatif.

Les règles en secteur libre

• Les baux sont couramment d'un an à tacite reconduction, mais la durée est libre ; trois mois de préavis sont l'usage du marché.
• Le dépôt de garantie est plafonné à trois mois de loyer et doit être restitué dans les deux mois de la remise des clés, déduction faite des sommes justifiées.
• Un état des lieux est dressé à l'entrée et à la sortie, contradictoirement ou par huissier à frais partagés.
• Le locataire paie l'agence (10 % du loyer de la première année + TVA selon le barème de la Chambre Immobilière Monégasque).

Où s'enregistre un bail

Tout bail s'enregistre auprès de la Direction des Services Fiscaux, et non de la Direction de l'Habitat : le droit de bail de 1 % des loyers et charges sur la durée du bail, à la charge du locataire, se règle dans les trois mois de la signature à la Division des droits de la DSF (depuis juillet 2026 aux Terrasses de Fontvieille, 24/26 rue du Gabian). L'enregistrement donne date certaine au bail et c'est lui que la Section des Résidents accepte comme justificatif de logement. Le rôle de la Direction de l'Habitat se limite aux secteurs protégé et libéralisé (inscription des personnes protégées, publication des offres, déclarations de vacance) et aux aides au logement.

Conseils pratiques

• Lisez le règlement de copropriété et les procès-verbaux des trois dernières assemblées avant le compromis : les travaux votés mais non encore payés passent à l'acquéreur.
• Demandez au notaire la date d'achèvement de l'immeuble — avant ou après le 1er septembre 1947 décide si vous pouvez louer librement.
• Prévoyez environ 6,25 % de droits et de notaire sur un achat dans l'ancien en tant que particulier, plus 3 % HT d'agence ; 10 % de droits si vous achetez par une société opaque.
• Si vous achetez pour vous installer, ouvrez d'abord le compte bancaire monégasque : l'attestation de la banque fait partie du dossier de séjour.
• En tant que locataire, conservez le bail enregistré et le contrat d'électricité : les deux sont exigés pour la carte de séjour.