Acheter à Monaco en investisseur : coûts, structures de détention et financement

Ce que couvre cette page

Le dossier d'investissement — prix, rendements, absence d'impôt de détention — est sur la page compagne. Celle-ci traite de la mécanique : comment se déroule concrètement un achat à Monaco, ce que coûte chaque scénario à l'euro près, comment détenir le bien sans tomber dans le taux de 10 % de la loi n° 1.381, comment les banques le financent, et ce qu'impliquent ensuite la location et la revente.

L'achat, étape par étape

1. Offre par une agence. La quasi-totalité du parc se vend par les membres de la Chambre Immobilière Monégasque (CIM), dont le barème s'impose à eux. Les ventes hors marché existent tout en haut de gamme ; la procédure est la même.
2. Compromis de vente. Un avant-contrat engageant, rédigé par le notaire (Monaco compte trois études notariales, nommées par ordonnance souveraine). L'acquéreur verse un dépôt de 10 % du prix sur le compte du notaire. Les conditions suspensives — le financement en particulier — doivent y figurer ; l'acquéreur qui se retire sans condition perd son dépôt.
3. Vérifications. Le titre, les hypothèques et servitudes, les comptes et procès-verbaux de la copropriété, la date d'achèvement de l'immeuble (qui décide du régime locatif — voir plus bas) et, le cas échéant, le droit de préemption de l'État sur certains immeubles.
4. Acte de vente. Signé devant le notaire deux à trois mois plus tard. Le solde, les droits d'enregistrement et les honoraires sont réglés à la signature ; le notaire enregistre l'acte et assure la publicité foncière.
5. Remise des clés. Transfert des compteurs auprès de la SMEG et de la SMEaux, notification au syndic.

Aucune autorisation gouvernementale à obtenir, aucune condition de résidence, aucun filtre de nationalité à aucun moment de la chaîne.

Ce que ça coûte, scénario par scénario

Ce sont les taux de la loi n° 1.548 du 6 juillet 2023, en vigueur depuis le 1er octobre 2023 (4,5 % et 7,5 % auparavant). Les honoraires du notaire sont un pourcentage réglementé, plus la TVA sur les honoraires et quelques centaines d'euros de frais de dossier. Les actes de prêt hypothécaire supportent leurs propres droits d'enregistrement et de publicité foncière, chiffrés par le notaire avec le prêt.

Exemple chiffré, appartement ancien à 5 000 000 € acheté par un particulier : 237 500 € de droits, environ 75 000 € de notaire, 180 000 € de commission d'agence — ≈ 492 500 €, soit 9,85 % en plus du prix.

Structures de détention : ce que fait la loi n° 1.381

Depuis 2011, Monaco taxe les mutations immobilières selon qui l'on voit derrière l'acquéreur. La loi n° 1.381 distingue :

• Les personnes transparentes — les personnes physiques, et les sociétés civiles monégasques (SCI) autres que sous forme de SAM ou de SCA, dont les associés sont exclusivement des personnes physiques agissant pour leur propre compte et connues de la Direction des Services Fiscaux. Elles paient le taux normal de 4,75 % et n'ont aucune obligation déclarative.
• Toutes les autres — sociétés étrangères, trusts, fondations, sociétés à associés personnes morales, ou SCI monégasque comptant une société parmi ses associés. Elles paient 10 % à l'achat et sont soumises à trois obligations permanentes : désigner un mandataire agréé à Monaco (notaire, avocat, expert-comptable ou professionnel agréé), déposer chaque année entre le 1er juillet et le 30 septembre une déclaration des bénéficiaires effectifs, et acquitter 4,75 % de droits sur la valeur vénale totale du bien à chaque changement de bénéficiaire effectif (art. 13). Le défaut de mandataire coûte 1,5 % de la valeur ; une sous-évaluation ou une fausse déclaration, 10 %.

En pratique :

• Achetez en nom propre si vous voulez simplement l'actif. C'est la voie la moins chère, et la seule paperasse ensuite est celle de la copropriété.
• Une SCI monégasque convient aux familles qui veulent plusieurs membres au titre, une succession simple (ce sont des parts et non un immeuble qui passent aux héritiers — les droits de succession monégasques sont de 0 % en ligne directe et entre époux) et une transmission aisée de fractions. Gardez chaque associé personne physique, sinon vous perdez la transparence.
• Une société étrangère est la voie chère : 10 % à l'entrée, une déclaration annuelle, et des droits à chaque mouvement du capital. On la choisit pour des raisons de fiscalité du pays d'origine ou de confidentialité qui n'ont rien à voir avec Monaco, et ces raisons méritent d'être testées par un avocat avant de signer.

Les trois études notariales et les cabinets d'avocats monégasques qui traitent ces dossiers figurent dans le guide des notaires et de l'immobilier.

Le financement

Les banques de la place — la liste est sur le site de l'AMAF et dans le guide du compte bancaire — prêtent sur l'immobilier monégasque aux résidents comme aux non-résidents. Leur modèle est celui de la banque privée, pas de la banque de détail : le prêt vient avec un compte, des avoirs déposés et un chargé de relation. Conditions usuelles en 2026 :

• une quotité de financement couramment comprise entre 50 et 70 %, parfois plus pour un client existant ou avec des garanties complémentaires (chaque banque fixe son propre seuil, il n'y a pas de plafond réglementaire) ;
• in fine ou amortissable, en euros ou dans une autre grande devise, souvent avec une composante lombarde garantie sur un portefeuille ;
• une hypothèque notariée inscrite auprès de la Direction des Services Fiscaux, dont les droits sont chiffrés par le notaire.

Inscrivez la condition suspensive de financement dans le compromis : sans elle, un refus de la banque vous coûte le dépôt de 10 %.

Louer le bien

Que vous puissiez louer librement dépend de la date d'achèvement de l'immeuble, pas du bail que vous rédigez :

• Immeubles achevés après le 1er septembre 1947 — secteur libre. Tout locataire, tout loyer, durée et conditions convenues librement. Dépôt de garantie plafonné à trois mois de loyer, restitué dans les deux mois de la remise des clés ; état des lieux contradictoire à l'entrée et à la sortie ; le locataire paie l'agence (10 % du loyer de la première année + TVA selon le barème de la CIM) et le droit de bail de 1 %, enregistré auprès de la Division des droits de la Direction des Services Fiscaux dans les trois mois de la signature.
• Immeubles d'avant 1947 — loi n° 1.235 (secteur protégé) ou loi n° 887 (secteur libéralisé). Locataires limités aux catégories protégées ou aux résidents de longue date, baux de six ans, loyers indexés et référencés par arrêté ministériel, offres publiées au Journal de Monaco. Ce n'est pas un régime pour investisseur.

Les administrateurs de biens facturent 8 % HT des loyers encaissés selon le barème de la CIM. La location de courte durée ne connaît à Monaco ni plafond de nuitées ni enregistrement, mais le règlement de copropriété peut l'interdire — vérifiez avant de compter sur les semaines du Grand Prix. Détails dans le guide du marché locatif et celui des locations meublées.

Les obligations pendant la détention

Pour un particulier : aucune envers l'administration fiscale. Pas de taxe foncière, pas d'impôt sur la fortune, pas de déclaration de loyers. Vos obligations sont les charges et assemblées de copropriété, l'assurance de l'immeuble et, si vous louez, l'enregistrement du bail décrit ci-dessus. Les propriétaires opaques y ajoutent la déclaration annuelle des bénéficiaires effectifs.

Les nationaux français déclarent leurs loyers et plus-values monégasques en France en vertu de la convention de 1963 ; les autres nationalités vérifieront les règles de leur pays sur l'immobilier détenu à l'étranger (beaucoup taxent les revenus locatifs mondiaux ou imposent une déclaration).

Revendre

• Aucune taxation de la plus-value pour les particuliers, quelle que soit la durée de détention.
• Le vendeur paie 5 % + TVA à l'agence selon le barème officiel ; l'acquéreur paie les droits et le notaire.
• Une vente par une structure opaque, ou un changement de ses bénéficiaires effectifs sans vente, déclenche des droits sur la valeur totale — c'est pourquoi ces structures se dénouent avant la vente plutôt que d'être cédées avec le bien à l'intérieur.
• Prévoyez du temps. L'IMSEE recense quelques centaines de reventes par an ; même bien placés en prix, les appartements mettent des mois à partir.

Voir aussi

• Investir dans l'immobilier à Monaco : prix, rendements et ce que l'on achète
• Guide de l'achat immobilier — le parcours pas à pas pour une résidence
• Le droit immobilier à Monaco — copropriété, notaires, secteurs d'habitation
• Vendre un bien à Monaco