Louer à Monaco : secteurs, baux et droits du locataire

Commencez par l'immeuble, pas par l'appartement

Le droit monégasque de la location s'organise autour d'une date : le 1er septembre 1947. Un logement situé dans un immeuble achevé après cette date relève du secteur libre, et un nouvel arrivant étranger peut le louer aux conditions que le bailleur accepte. Un logement situé dans un immeuble achevé avant est réservé, par la loi, à des personnes ayant un lien ancien avec la Principauté, et le bailleur n'est pas libre de choisir son locataire. Tout le reste — qui peut candidater, comment le loyer est fixé, combien de temps dure le bail — découle du côté de cette date où se trouve l'immeuble.

Il existe une cinquième poche : le patrimoine immobilier de la Caisse Autonome des Retraites, à Monaco et dans les communes limitrophes, loué par son propre service immobilier.

La suite de ce guide passe les secteurs en revue, puis les règles communes à tous les baux : dépôt de garantie, état des lieux, droit de bail et honoraires d'agence. Pour la recherche elle-même — quelles agences, quel dossier, ce qu'une visite doit vérifier — voir trouver et louer un appartement ; pour le parc meublé et le logement temporaire, voir les locations meublées.

Le secteur libre : ce sur quoi le marché s'est fixé

La loi laisse le bail du secteur libre aux parties. En pratique, les agences de la Principauté travaillent sur un modèle commun, et un locataire doit s'attendre à :

• Durée : un an, renouvelé par tacite reconduction pour un an à chaque échéance. Les baux de trois ans existent, surtout pour les familles et les grands appartements.
• Préavis : trois mois avant la date anniversaire, par lettre recommandée, de part et d'autre. Le bail peut prévoir autre chose ; lisez la clause.
• Loyer : payable trimestriellement d'avance, en général par virement permanent à l'agence. L'indexation annuelle, lorsqu'elle est prévue, est écrite dans le contrat ; il n'existe pas d'indice légal pour ce secteur.
• Garanties : justificatifs de revenus ou d'emploi, une référence bancaire, et souvent une garantie bancaire ou un dépôt bloqué pour les locataires sans revenus à Monaco. Une société peut signer ou se porter garante.
• Assurance : le bail exigera une assurance habitation couvrant les risques locatifs dès la remise des clés — voir l'assurance habitation.
• Langue : le français. Faites-vous expliquer la clause de sortie, la clause de charges et la clause de travaux avant de signer.

La plupart des appartements du secteur libre se louent vides. Les offres meublées sont minoritaires et se paient plus cher ; le cadre juridique est le même.

Le secteur protégé : la loi 1.235

Les immeubles privés achevés avant le 1er septembre 1947 se louent sous la loi n° 1.235 du 28 décembre 2000. Le régime existe pour maintenir les Monégasques et les résidents de longue date dans un marché qui les exclurait autrement, et il fonctionne ainsi.

Qui est éligible. Les candidats s'inscrivent auprès de la Direction de l'Habitat comme « personnes protégées » dans l'une des cinq catégories de priorité : I les nationaux monégasques ; II les personnes nées d'un parent monégasque ou adoptées par un Monégasque, résidant depuis au moins dix ans, ainsi que les conjoints survivants de Monégasques et les parents ayant à charge des enfants monégasques ; III les personnes nées à Monaco ou adoptées mineures à Monaco, y résidant sans interruption depuis leur naissance et dont un parent y est également né ; IV les personnes nées à Monaco y résidant sans interruption, et les locataires visés par certaines ordonnances ; V les personnes résidant à Monaco depuis au moins quarante années consécutives. Pour les catégories II à V, les revenus du foyer doivent rester sous un plafond fixé chaque année par ordonnance souveraine, et nul ne peut s'inscrire s'il possède un logement convenable à Monaco — ou, pour les étrangers, dans les communes limitrophes.

Comment un logement est attribué. Le propriétaire dépose une offre de location à la Direction de l'Habitat, accompagnée d'un certificat d'un organisme de contrôle de moins d'un an, et l'offre est publiée au Journal de Monaco. Les candidats inscrits disposent de quinze jours à compter de la publication pour répondre par l'intermédiaire de la Direction de l'Habitat ; le propriétaire a ensuite quinze jours pour choisir, dans l'ordre des catégories de priorité (articles 35 et suivants).

Le bail. L'article 11 fixe la durée à six ans, renouvelée pour six ans sauf opposition de l'une des parties avec le préavis requis : trois mois pour le locataire (article 13), six mois pour le bailleur (article 14), dont les motifs sont limités par la loi. Le dépôt de garantie ne peut excéder trois mois de loyer (article 21).

Le loyer. L'article 18 impose de l'établir par référence aux loyers pratiqués dans le même secteur ; la Direction de l'Habitat publie chaque année des loyers de référence. Les loyers en cours suivent l'indice des prix de détail — le taux en vigueur au 1er août 2026 est de +1,30 % (indice ensemble des ménages hors tabac). Deux allocations de l'État encadrent ce loyer : les locataires qui y ont droit perçoivent l'Allocation Différentielle de Loyer (ordonnance souveraine n° 11.155 du 21 mars 2025), et les propriétaires ayant acquis leur bien avant le 25 décembre 2004 perçoivent l'allocation compensatoire de loyer créée par la loi n° 1.507 du 5 juillet 2021, versée par la Direction de l'Habitat pour compenser l'écart avec les valeurs du marché libre.

Les chiffres de référence. Chaque février, un arrêté ministériel fixe les loyers moyens servant à cette compensation. L'arrêté ministériel n° 2026-67 du 17 février 2026, fondé sur les baux enregistrés en 2025, retient 66,52 € par m² et par mois pour les logements d'avant 1947 loués hors lois 1.235 et 887, 39,93 € par m² et par mois pour les nouvelles locations loi 1.235, et un différentiel de 26,59 €. Ce sont les seuls chiffres officiels de loyer publiés à Monaco.

Le secteur libéralisé : la loi 887

Un second groupe d'immeubles d'avant 1947, eux aussi privés, relève de la loi n° 887 du 25 juin 1970. Le bailleur peut y louer à un public plus restreint que le marché libre mais plus large que la loi 1.235 : les personnes domiciliées à Monaco depuis cinq ans avec au moins six mois d'emploi sur place, les personnes employées à Monaco depuis cinq ans, les nationaux monégasques et les proches du bailleur. Les locations loi 887 ne sont pas publiées au Journal de Monaco ; le bailleur déclare la location à la Direction de l'Habitat et doit signaler la vacance dans les huit jours du départ du locataire. Loyer et durée sont pour le reste librement convenus. Un nouvel arrivant n'y a pas accès ; un résident employé à Monaco depuis cinq ans, oui, et il a intérêt à interroger les agences précisément sur ce parc, souvent mieux placé que le secteur libre.

La Direction de l'Habitat peut vous indiquer le régime dont relève une adresse donnée — vérification utile avant de signer quoi que ce soit dans un immeuble ancien, une location à un locataire non éligible exposant les deux parties. Direction de l'Habitat, 5 promenade Honoré II, Hall B, 4e étage, BP 631, 98013 Monaco Cedex ; du lundi au vendredi de 9 h 30 à 17 h ; +377 98 98 80 08 ou 98 98 44 81.

Le secteur domanial

Le logement propriété de l'État est loué aux seuls nationaux monégasques, attribué par décision ministérielle selon un système de points après chaque appel à candidatures annuel. L'occupation est personnelle : la sous-location est exclue et le logement ne peut être détourné vers un autre usage. Les conditions d'éligibilité, le barème de points et le calendrier des candidatures figurent dans le guide du logement domanial.

Les règles communes à tous les baux

Dépôt de garantie. Au plus trois mois de loyer principal, ajustable lors de la révision du loyer, restitué dans les deux mois de la remise des clés, déduction faite des sommes dûment justifiées.

État des lieux. Établi contradictoirement à la remise des clés ou, à défaut, par huissier à frais partagés, et annexé au bail. C'est la seule référence en fin de bail : ce qui n'est pas consigné à l'entrée est présumé avoir été en bon état. Photographiez tout le jour même.

Droit de bail. Tout bail doit être enregistré à la Direction des Services Fiscaux dans les trois mois de la signature, sous peine de pénalités. Le droit s'élève à 1 % des loyers et charges de toute la période d'occupation et il est à la charge du locataire ; pour les baux de plus de trois ans, les trois premières années sont réglées à l'enregistrement et le solde sur avis ultérieurs. La Division de l'Enregistrement reçoit le public depuis le 2 juillet 2026 aux Terrasses de Fontvieille, 24/26 rue du Gabian, du lundi au vendredi de 9 h 30 à 17 h, +377 98 98 81 21 ou 98 98 81 22. Il faut trois originaux signés et l'extrait de bail informatique ; l'agence dépose généralement le dossier. Conservez le récépissé : la Section des Résidents exige un bail enregistré comme justificatif de logement lors de la demande de carte de séjour.

Honoraires d'agence. Les membres de la Chambre Immobilière Monégasque appliquent le barème de la Chambre : 10 % du loyer de la première année plus 20 % de TVA, à la charge du locataire, une seule fois, à la signature. Les locations directes entre particuliers sont rares à Monaco.

Charges. Les charges d'immeuble sont soit comprises, soit détaillées ; le bail doit le préciser. L'électricité se souscrit auprès de la SMEG, l'eau est facturée par la SMEaux, et le locataire ouvre les deux contrats à son nom — voir électricité et eau.

Résiliation. Congé par lettre recommandée dans le délai fixé par le bail. L'état des lieux de sortie se prend avec l'agence ; le dépôt de garantie est soldé sur la base des deux états des lieux dans les deux mois.

Ce que valent réellement les loyers

L'État ne publiant aucun chiffre pour le secteur libre, la seule réponse honnête combine la référence officielle et les données d'annonces des agences. L'arrêté de 2026 situe les immeubles anciens loués sur le marché libre à 66,52 € par m² et par mois. Les immeubles d'après 1947 sont plus chers : les études de marché des agences placent les loyers demandés autour de 80 € par m² aux Moneghetti et au Jardin Exotique, 100 à 140 € à Fontvieille, à La Condamine et sur le port, et 150 à 190 € dans le Carré d'Or, les vues mer et les immeubles récents occupant le haut de chaque fourchette. En mensuel, un studio descend rarement sous 3 000 à 3 500 €, un deux-chambres dans un immeuble moderne démarre autour de 7 000 à 8 000 €, et le marché file de là vers plusieurs dizaines de milliers d'euros pour les grands appartements en front de mer. Prenez ces chiffres pour des moyennes d'annonces, pas pour une promesse ; le guide des prix de l'immobilier suit le marché de la vente, et le guide du coût de la vie replace le loyer dans le budget global.

Litiges

Les litiges locatifs relèvent des juridictions monégasques ; dans le secteur protégé, la Direction de l'Habitat est le premier interlocuteur et la loi prévoit ses propres procédures pour les questions de loyer et d'éligibilité. Dans tous les cas, ce sont les états des lieux d'entrée et de sortie, le récépissé d'enregistrement et les congés écrits qui font la décision — d'où l'insistance de ce guide sur ces trois pièces. Pour un conseil, voir les services juridiques à Monaco.

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